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재건축/리모델링
강남권 유일의 뉴타운, 마천 뉴타운 재개발 사업은?
기사입력: 2019/10/29 [09:40] ⓒ 서울아파트신문
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▲     © 서울아파트신문

마천 뉴타운 혹은 재개발이라는 단독 명칭은 없고, 마천 재개발구역과 경계를 이루고 있는 거여 재개발 구역을 합해서 거여마천 뉴타운이라는 명칭으로 불려왔는데, 거여 재개발 구역인 2-2, 2-1구역이 작년에 이어 올해 성공리에 분양을 마치면서 이제 관심사는 당연히 마천동 재개발에 대해 시선이 쏠릴 수밖에 없다.

 

이 마천 구역은 강남권의 유일한 재건축이 아닌 재개발 구역으로 지역이 송파쪽 끝으로 서민 이미지의 다세대, 단독 등이 밀집한 지역으로 그동안 재개발의 필요성이 꾸준히 제기되어왔던 구역이다. 주민들의 재개발 의욕이 강하지 않아서 쉬엄쉬엄 진행되거나 구역 지정 이후 다시 해제되고, 다시 재지정의 우여곡절을 겪어왔던 구역이지만, 가까운 곳인 위례의 도시 완성, 거여 구역 분양의 대성공으로 주민들의 사업 의지를 불태우면서 외부에서도 관심 갖는 지역이 되었다

 

재개발을 할 수밖에 없는 요인도 또 하나 있다. 바로 하남 감일 지구의 도시가 탄생을 앞두고 있어 강남권 유일의 뉴타운 지역인 마천은 개발이 시급한 지역으로 어느덧 실수요자는 물론 투자자도 관심을 가질 수밖에 없는 지역으로 마천의 뉴타운이 기대된다. 재정비촉진지구 마천의 구역별 진행 상황을 알아본다.

 

마천 1구역

이 구역은 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기 침체로 재정비촉진구역에서 해제된 지역이었으나 다시 주민들이 사업을 재개하기 위해 구역 지정 동의서를 75% 이상 수합하여 재개발 사업 진행을 도모하고 있다.

 

주민들의 기대가 커 사업이 순항할 것으로 본다. 현재 추진위원회 단계로 금년 안에 조합설립 목표로, 건립 목표 가구수가 2689로 대단지이다.

 

마천 2구역

2014년 재정비촉진구역에서 해제되었으나 다시 추진 위원회를 설립하고 재정비촉진지구로 재지정 받기 위해 동의서 취합 중임, 동의율 75% 육박

 

사업 구역

송파구 마천동 183번지 일대, 9

 

사업 내역

토지 등 소유자 942/ 2100가구 / 35/ 용적률 311%

 

마천 3구역

이 구역은 재정비촉진지구에서 해제되었다가 다지 지정된 구역으로 위치가 상가 등이 별로 없어 추진이 빠르게 진행될 수 있는 여건을 갖추고 외지인 투자자가 많아 사업 진행 의욕이 강한 구역이다. 늦어도 2020년에는 조합설립이 가능하지 않을까?

사업구역

송파구 마천동 283번지 일대, 133,830

 

사업 내역

조합원 수 1581 / 총 가구수 2473(임대 315)

지하 3~ 지상 32/ 용적률 270%

 

마천 4구역

마천 재개발 구역 중에 속도가 가장 빠른구역으로 위치가 북 위례하고 경계를 하고 있어 재개발에 대한 바람이 일찍 불어닥친 구역이고 거여 2-1. 거여 2-2구역의 분양효과를 직접 누릴 수 있는 구역으로 조합원들의 기대가 크다.

 

사업 구역

송파구 마천동 323일대 60653

 

사업 내역

조합원 645 / 총 가구수 1389 (임대 399)

지하 3~지상 35층 건폐율 24.9% / 용적률 299.8%

사업단계

현재 사업시행 인가를 추진 중에 있음

 

분양가 예상

현재 사업시행 인가 추진 단계로 앞으로 관리처분 단계 이주 및 철거 단계가 남아서 분양 단계까지는 2년 이상이 걸릴 수 있으나 근처 거여 2-1구역의 분양가를 참조하면 일반 평균 분양가는 3.32600만 이상으로 책정될 것이다.

 

매 물가 동향

조합원이 될 수 있는 빌라나 다세대 지분가격이 3.34천 이상을 호가하지만, 서울의 다른 재개발구역에서와 같이 매물이 보이지 않는다.

 

 

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마천 5구역

마천 5구역은 2014년 존치관리구역으로 지정되어 정비구역에서 해제되었다가 지난 5월 정비구역 지정 요청서를 80%를 상회하는 동의율로 송파구청에 접수하여 기다리고 있는 중인데 정비구역으로 재지정될 확률이 높은 지역이다. 이 구역은 소형의 빌라보다는 단독주택이 많아 사업성이 좋다는 구역이다. 토지 등 소유자가 1196세대

 

지난 9월 초 분양한 2-1구역의 송파시그니처롯데캐슬의 분양 현황

 

▶​분양가

59 : 54800 ~ 56300

84 : 84000 ~ 88900

평균 분양가(3.3) : 2621

 

청약경쟁률

특별공급 : 1001 이상

일반 평균 : 54.931, 최고 : 420 1 이상

 

당첨가점

평균 : 64.7, 최고 : 79

 

마천뉴타운 투자전략

재개발이나 재건축에서는 지분의 크기가 가격 결정의 키포인트로, 마천 뉴타운 내 사업이 진행되고 있는 5개 구역은 위치상으로 동일 생활권에 역세권을 끼고 있어 지분값의 차이는 각 사업구역의 속도가 좌우한다고 할 수 있다. 따라서 사업 진행속도가 가장 빠른 4구역의 지분값이 비싸고, 나머지 1,2,3,5 구역의 지분값은 큰 차이가 없는데, 재개발 구역의 특성상 조합원 지위 획득하는 것이 중요하므로 대형 매물보다는 소형의 매물을 찾는 사람이 많다 보니 소형의 빌라는 매물 값이 비싼 편이고, 단독 등 대형의 매물은 가격이 저렴한 편이다.

 

1,2,3,5 구역의 빌라 지분값은 평당 2천만 원대 초반으로 초기 투자금이 전세 안고 매수하면 3억대 중반이면 매수 가능하고 4구역의 매물은 소형 매물은 거의 없고, 단독 등은 3.3당 거의 4천 대 전후를 호가한다. 마천 뉴타운은 거여 뉴타운과 시작은 같았지만, 거여보다는 사업 진행 열의가 떨어져서 구역 지정이 해제되었다가 4구역을 제외하고 다시 재개발을 추진 중에 있는데 서울 아파트값의 가파른 상승은 마천에도 자극이 되어 이곳에도 재개발 바람이 거셀 것으로 생각된다.

 

투자는 내가 가지고 있는 돈이 장기 용인지, 아니면 단기인지를 가려서 장기적인 접근을 원하시는 분은 매 물값이 비교적 저렴한 사업 초기의 구역에 투자하고 단기용은 매 물값이 비싸더라도 사업 진행이 빠른 곳에 투자하는 것이 투자 전략이다.

 

김덕행 기자

 

 

 

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