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현금청산자란 어떤 사람을 말하는가?
기사입력: 2019/10/18 [12:31] ⓒ 서울아파트신문
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김덕행 논설위원​    © 서울아파트신문

현금청산이란 재개발 등 정비사업은 해당 사업에 반대를 하여도 조합설립 찬성률 75% 이상이 되면 일단 강제로 조합원이 되는데, 그 이후 단계인 사업시행 인가 단계에 이루어지는 조합원 분양신청 기간에 스스로의 선택이나 그 밖에 현금청산 대상자 기준에 해당하는 경우에는 현금 청산 대상자가 된다.

 

재건축은 조합설립에 동의하지 않으면 그때부터 조합에 매도청구소송을 하여 현금으로 청산할 수 있고, 일단 조합설립에 동의하면 재개발의 현금청산 대상자 기준과 같다. 도정법(도시 및 주거환경 정비법)에 사업 시행자는 토지 등 소유자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는관리처분계획 인가를 받은 날로부터 90일 이내에 절차에 따라 토지. 건축물 또는 그밖에 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 정의했다.

 

도정법에 제시한 현금청산을 하는 경우

1. 조합원 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양 대상에서 제외된 자

4. 조합설립 인가 후 당해 정비 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원자격을 취득할 수 없는 자

참고로 조합설립 인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표로 하는 1인이 조합원자격을 갖는다.

 

현금청산의 산정 방법

1차적으로 정비사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정하는데 이 경우 시장. 군수가 추천하는 부동산 공시법에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 상호 협의 불성립의 경우에는 수용이 가능한 재개발. 도시환경정비사업의 시행자는 토지보상법에 따라 수용 절차를 이행하고, 수용보상금을 지급할 수 있다.

 

현금청산 대상자를 다시 조합원으로 끌어들이는 사업장이 늘고 있다는데 이전 정비 사업장에서는 보기 힘들었던 장면이 연출되고 있다. 재건축이나 재개발은 사업기간 중에 조합원 간의 이권 문제 등 의견 차이로 사업이 지지부진한 것은 물론 조합원 간에 패싸움으로까지 이어지면서 사업 진행이 만신창이가 되는 경우가 흔하다.

 

이렇게 되면 사업이 성공한들 깊은 감정의 골 때문에 승자도 없는 정비 사업장의 모습이었는데 새로운 반전이 일어나고 있다. 현금청산자를 조합원으로 다시 받아들이자는 사업장이 늘어나고 있다는 소식이다. 아주 좋은 소식으로 정비 사업장의 선례가 되기를 바란다.

 

현금 청산자를 다시 조합원으로 받아들이는 사업장

 

이문3구역

총 가구수 : 4287, 일반분양 예정가 구수 : 1682, 이주 단계

 

북아현3구역

총 가구수 : 4613, 일반분양 예정가 구수 : 1300, 사업시행 인가 단계

 

연희1구역

총 가구수 : 1002, 일반분양 예정가 구수 : 341, 이주 단계

 

현금청산자가 조합원이 됨으로써 얻는 것은 무엇일까?

 

사업 속도를 빠르게 할 수 있어 조합의 수익 개선에 긍정적 영향

​​정비 사업의 성공의 제1조건은 정비 사업 속도인데, 현금청산자를 다시 조합원으로서 받아들임으로써 그 들의 협조를 이끌어내어 사업 속도를 빠르게 진행할 수 있어 정비 사업의 수익을 담보할 수 있다.

 

분양가상한제에서는 일반분양을 줄이고 조합원 분양을 늘리는 것도 사업성 개선에 긍정적 요인

분양가상한제는 일반분양 분이 많을수록 조합의 수익성에 마이너스 영향이 되는 경우도 있어 조합에 따라서는 일반분양을 줄이는 대안으로 1:1분양, 혹은 1+1분양 등으로 일반분양을 줄이고 조합원 분양을 늘리는 추세로 시장 환경이 바뀌게 되면서 상호 간에 이해관계가 맞아떨어진 것이다.

 

정비 사업장에서 출시된 아파트의 높은 가격의 프리미엄 형성은 현금청산자가 다시 조합원으로 턴하게 만드는 요인

최근 서울의 재개발 등 정비 사업장에서 나오는 아파트 가격이 가파르게 뛰면서 사업장마다 성공 기대감이 높아지면서 당초 현금청산자를 택했던 사람들이 다시 조합원으로 재가입을 희망하면서 현금청산자와 조합상호 간에 이해관계가 맞아떨어졌다고 할 수 있다.

 

김덕행 논설위원

 

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