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개인주의와 집단주의 중 당신은 어떤 말이 더 끌리는가?
기사입력: 2019/10/01 [09:19] ⓒ 서울아파트신문
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▲  이승훈 소장   © 입주경제신문

개별성이 더 마음에 들었다면 투자에 성공할 가능성이 높아졌다. 집단성이 더 마음에 들었다면 투자에 더 신중할 필요가 있다. 물론 모두 그런 것은 아니니 너무 심각하게 받아들일 필요는 없다.

 

부동산 하락론자들이 주장하는 것을 가만히 보면 어떤 원리원칙대로 이렇게 되면 저렇게 되고, 저렇게 하면 이렇게 될 것이다라는 강한 확신의 말이 많다. 실제로 그렇게 되는 경우가 역사적으로 거의 없었지만 과거의 역사를 모르는 사람이나 부동산 초보들은 그 말의 인과관계에 매료되어 또 다시 그런 터무니없는 주장에 동조하고 지지하게 되는 순환이 반복된다.

 

하락론자들이 주장할 때 사용하는 통계나 논리성이나 인과관계는 흠잡을 데가 없을 정도로 좋다. 문제는 사회라는 곳은, 현장이라는 곳은 그렇게 간단하게 정의해서 움직이는 곳이 아니라는 것이다. 집단주의의 무서운 점은 개인의 개별성보다 집단성을 더 강조하는 것이다.

 

이런 사고가 확장하여 사회의 움직임도 집단적으로 움직임이 가능할 것이라고 판단한다. 그래서 이런 정책을 사용하면 이런 결과가 나올 것이라고 확신한다. 집단적 사고다. 개별성을 인정하지 않는다. 사실은 그렇지 않다. 세상은 워낙 복잡다단하고 변수도 많으며 예기치 못한 돌발성도 수없이 나온다. 이것을 모두 감안하여 예측한다는 것은 불가능하다.

 

미래는 불확실성이 매우 강하다. 경제를 조금 공부했다고, 부동산에 대해 조금 공부했다고 앞으로 우리나라의 부동산은 이렇게 흘러갈 것이라고 확신하는 것은 상당히 거만한 태도이다.

 

부동산은 개별성이 무척 강해 집단적인 움직임을 보이기 어렵다. 물론 하나의 단지나 지역은 비슷하게 움직일 수 있다. 한 아파트 단지의 같은 평수가 어떤 것은 오르고 어떤 것은 떨어지는 일은 거의 발생하지 않는다. 하지만 하나의 단지에서도 동, , , 조망, 커뮤니티 접근성 등등 여러 가지 변수에 따라 가격의 편차가 커지고 있다. 즉 집단적 성격이 더욱 더 사라지고 있다.

 

하물며 국내 부동산 전체를 조망하면서 가격이 상승한다, 하락한다고 얘기하는 것은 어불성설이다. 필자도 부동산업에 종사하면서 부동산에 관한 많은 예측을 한다. 그러나 장기적인 추세만 조망하거나 방향성만 잡는 수준이다. 특히 전망의 전제는 항상 특정 지역이다. 조사범위를 줄여야 그나마 전망이 가능하다(당연히 틀릴 수도 있다).

 

최근 부동산이 장기하락한다는 말을 많이 들어보셨을 것이다. 유튜브를 보더라도 하락에 대한 영상에 대한 구독자가 많고 조회수가 월등하다. 이는 부동산을 집단화하여 통제할 수 있을 거라는 믿음을 가진 사람이 더 많다는 것을 보여준다(단 이 숫자도 허수가 많다. 이 점은 별도의 칼럼으로 올릴 예정임).

 

정부가 강화된 부동산 정책을 펼 때 그것이 가시적인 성과가 나오는 경우도 있지만 과거를 되짚어 생각해보면 단기성 조정기에 불과했다. 실제로 부동산 가격이 하락한 경우는 지난 수십년간 국내금융위기와 미국발금융위기 외에는 사실상 없었다. 즉 장기패턴으로 보면 부동산은 수십년간 아니 수백년간 장기 우상향했다.

 

집단적으로 모든 부동산의 가격을 하락시킬 수 있는 부동산 정책은 없다. 최근 가장 이슈가 된 정책인 분양가상한제 역시 재건축, 재개발의 집값을 잡는 것에는 일조했지만 반대급부로 신축 및 분양권의 가격은 크게 올랐다. 풍선효과인 것이다. 비단 분양가상한제 뿐 아니라 거의 대부분의 정책이 그러하다. 조정대상지역을 선정했더니 비선정지역의 가격이 오르고, 전국의 주택에 일괄적인 강화정책을 편다해도 상가 혹은 토지로 돈이 몰릴 것이다.

 

어떤 정책도 부동산을 포괄적으로 잡을 수 있는 것은 없다결국 강한 부동산 정책이 나와도 단기성이거나 일부 특정 부동산군에만 해당할 뿐 전체적인 집단적인 부동산 가격하락을 유도할 수는 없다. 부동산은 집단이 아니다. 오히려 개별성이 매우매우 강한 상품이다.

 

이승훈 이승훈부동산연구소 소장

 

 

 

 

 

 

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